契約の更新

トラブルにならない不動産契約書を作りたいです。

私は不動産全般についてや、不動産トラブル事例や契約書の決まり事を知らないので、ネット検索して不動産関係のコラムを書いてたり、事務所のホームページにも不動産トラブルに強い雰囲気やその法律事務所で扱われた事例を読み、その法律事務所の弁護士さんに、不動産仲介業者からもらった民法改定後の店舗賃貸更新契約書の内容の相談にいきました。相談料は、１時間２万円でした。弁護士さんから「契約書に追記したいと貴方が思ってる内容が法律にあってるかを弁護士は判断するだけで、貴方が有利になるアドバイスはしません。」と言われました。私は今回の契約書は見直しが必要だと思い、弁護士さんからのアドバイスも期待していましたから、私が有利になるならないは別として、こんな事も考えておきましょうと、アドバイスが欲しかったです。契約書、不動産、離婚、刑事事件でも、弁護士さんからのアドバイスは無いのですか？アドバイスを受けれる相手や業種を教えて下さい。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

相談ではなく、契約書チェック業務の依頼を受けている弁護士にチェックとアドバイスを求めることが考えられます。単なる相談ではないので、相談料並みとはいかず、売買代金や契約の事情等により費用は異なってきます。相談の際に、契約書チェックとアドバイスの依頼であれば、手数料はいくらになるのかを確認しても良かったかもしれません。> 契約書に追記したいと貴方が思ってる内容が法律にあってるかを弁護士は判断するだけで、貴方が有利になるアドバイスはしません。というのは、その事務所の方針なのでしょうが、弁護士事務所によって扱いは異なると思われます。東京や神奈川であれば、無料相談をしている弁護士事務所も検索すれば多数あるかと思いますので、何件かに相談を入れて、ちゃんとやってくれそうなところに、詳細な契約書チェックを依頼するということも考えられます。

敷金・保証金

賃貸アパートの大家とのトラブル

大家の二階建て一軒家の2階部分一室を賃貸とした部屋に住んでいます。玄関も別になっている1Kタイプです。不動産には「大家さん1人なので静かです。」と言われていましたが、入居したところ、隣の部屋には大家の娘夫婦（子供3人）が住んでおり、子供達の騒ぐ声や音がうるさく、大家に相談したところ、自分の娘と孫なので、「うるさいと言うなら出て行ってくれ」と言われました。屋上からは室外機が２台設置されており、こちらの低周波音や振動音が部屋中に響き渡ります。へやの真下にはお風呂があるらしく換気扇の音や振動も響いてきます。部屋の真上と真下から機械音に挟まれ横や下からは故意に出す騒音に健康被害も出てきました。大家に相談しても、「嫌なら早く出て行って』の一点張りです。構造に問題があると思うのですが、引っ越し費用もないので、このまま我慢して住むのも精神的に辛く、大家に「訴訟起こしたら敷金も返さないから」と言われてしまいました。法律上、大家は絶対的で借主は泣き寝入りするしかないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

大家から「出ていって」と言われたことをできれば録音しておいて、証拠に残し、退去する理由が大家の契約不履行（居住に耐え得る賃借物の提供義務の不履行）を理由に賃貸借契約を解除し、契約解除の理由は、大家の契約不履行なので、契約解除のために発生する費用（引越代、新たな住居を見つけるための仲介業者手数料など、契約解除したために必要になった無駄な費用や、契約解除したために無駄になった費用等）を損害として損害賠償請求することが可能です。また、敷金を返還しなければ、当然、その返還請求もすることになります。素直に応じる大家には見受けられないので、出来れば弁護士に依頼して、裁判沙汰も視野に入れた方が良いとは思われます。

横領

自治会費の不正利用について

自治会長が自分で領収書を作成し、嘘の請求をして会計担当からお金を貰っている事が判明しました。このような場合に、刑事事件として取り扱ってもらうには、業務上横領として相談するのか、詐欺事件として相談するするのか、教えていただきたいです。ちなみに、自治会長自身には、お金を使う権限はありますか、管理は会計役員のみが担当しています。

回答

ベストアンサー

自治会長としての権限がどこまであるのかにもよりますし、最終的には、検察官が起訴するときに決めるので別に捜査段階では詐欺か横領かという法律問題よりどのような事実があったのかという事実問題が重要です。別に、自分で詐欺か横領かを判断する必要はないので仮に詐欺なり横領なりとして、このような事実があったという事実を明確に伝えることが重要です。

住宅ローン

団体信用生命保険（団信）弁済手続きと相続について

元夫が亡くなり、法定相続人である子どもの法定代理人として、元夫名義の住宅ローンの団体信用生命保険（団信）の弁済手続きをしようとしたのですが、相談している弁護士の先生から、「団信の弁済手続きをする＝相続する意思表示になるから、借金などがないか確認してから弁済手続きした方がいい、と言われました。一方、銀行は「団信弁済の手続きは、ただの保険契約の手続きだから、相続には関係ない。弁済の手続きをしたからといって、相続放棄できない訳ではない。もしそちらでおやりにならないなら、契約者（元夫）の親御さんにやってもらいます」と言っています。一体どちらが正しいのでしょうか。正反対のことを言われ、子供に影響することなので、とても困っています。もし団信弁済の手続きをした後、別の借り入れが発覚するなどで相続放棄をしたい場合、それは可能なのでしょうか。弁護士の先生方、宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

団信の手続きを取ること自体は、相続放棄に影響を与えないと思われます。団信の手続以上に、物件の所有名義を亡くなった人から自分に変えてしまうようなことをすれば、相続放棄できなくなってきますが。相続放棄をしますと、団信の保険金によりローンが完済された自宅などを相続することは、当然に出来なくなります。住宅ローン以外の債務があり、相続放棄を検討する場合には、相続放棄をしないで、団信によりローンが完済された住宅を相続し、同住宅を売却して、売却代金で住宅ローン以外の債務を返済するという選択肢もあります。借金の額と、物件の価格とのかねあいで決めることになります。

不動産・建築

賃貸契約について、仲介業者に騙された

姉妹で店舗を経営していましたが、契約者名義である姉が店を辞めるので、妹に名義変更しないといけないと言われ仲介業者に、「名義人が変わるので、１からの契約になり、賃料の引上げと礼金を振り込むように」とのことだったので、振り込みましたが、契約書の結び直しもなく、お金も返してくれません。蓋を開ければ、名義は変わっておらず、以前の契約書のままで、その土地の持ち主が土地を売ってしまい、契約更新月での立退を要求されています。お金もかえってこず、値上がりと言われたままの家賃を、払い続け、名義が変わっていないということに納得できません。不動産屋の、過失は、どのような過失名になるのでしょうか？今後どう不動産屋に言えばいいですか？

回答

ベストアンサー

名義換えとは、法律的には、姉が借主の賃貸借契約を終了させ、妹が新たに賃貸借契約を締結するということになります。新たな契約をする・しないは、契約しなければならない義務はないので、契約当事者双方の自由なため、交渉段階で貸主が、妹と新たな賃貸借契約はしないと主張すれば、姉が契約者のまま続けるか、姉が賃貸借契約を終了して、貸主と縁が切れるかのどちらかになります。ただ、契約は契約書を作成しなくても、口頭だけでも成立します。なので、質問者様の御説明のとおりであるなら、口頭の契約で、妹と貸主とに新たな賃貸借契約が成立し、姉の賃貸借契約を終了しているということになります。したがって、貸主に対して、何年何月何日から妹が借主の賃貸借契約が成立しているので、契約書を作成して交付してくれと依頼するか（契約書を作成しなければならない義務はないので、これはお願いです）、貸主に対して，何年何月何日からは、私（妹）と貸主との賃貸借契約になっていると内容証明で通知することが考えられます。貸主が通知を受けて何も反論してこずに何ヶ月か経過すれば、借主が妹に変わっていることを黙示に承認したことになってきます。妹を借主とする新たな賃貸借契約を締結していないと言えば、礼金を受領したことと矛盾するので、あえて貸主が裁判沙汰にして争い、妹とは契約してないので出ていけという立退き請求訴訟などをしてきたら、礼金を支払ったことなどを証拠にして、妹の賃貸借契約は成立していると主張していくことになります。なお、不動産業者は、賃貸借契約の当事者ではありません。当事者は貸主と借主です。不動産業者は、単に貸主から依頼されて貸主に依頼されたことだけをやるだけの人です（質問者者間に雇われているなら質問者様のために仕事をする義務がありますが、そうでなければ、不動産業者は別に質問者様のために仕事をする義務はありません。）。不動産業者は、貸主から頼まれた貸主・借主間の単なる伝達機関なので、不動産業者に話してラチが明かない場合には、内容証明などを直接貸主に送りつける必要が出てきます。

土地の境界線

隣人の物干が越境してきています。

隣人の物干が私の土地に越境しています。二階の窓から洗濯干せるように物干を設置しました。何度か、私の土地に洗濯物が落ちていたことがあります。撤去を依頼してもなかなか撤去しません。物干の越境確認の覚書を交わそうと思いますが、「洗濯物を私の所有地に干さないこと」など入れても大丈夫でしょうか？すぐに相手に破られそうな内容ですが。覚書にしたらあまりに稚拙な内容ですが、私にはとても気になるのです。他に有効な防止方法などあればよろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

物干し台という相手の建物の一部が越境しているのであれば、越境部分を撤去せよと要求できます。ただし、越境しているのが10年（善意＝越境した最初のときに越境していることを知らなかった場合）、20年（悪意＝越境したときに越境していることを知っていた場合）経過していると、越境している部分の土地を相手が時効取得したと言える可能性があります。

不動産契約

不動産(売買)の諾成契約の効力について

土地家屋の売買の諾成契約の効力について。先日、父(土地家屋の持ち主)が不動産屋と口約束で契約を結んできました。その件について教えてください。【口約束の内容】売買：持ち家(土地、家屋)引渡し時期：来年２月頃(約１年後)坪：５０万円×１５０坪取り壊し代：８００万円この内容で話がまとまっているそうですが、口約束に加え、１年後の話ですし、今の経済状況などを考えると理由を付けて値段を下げられる、または契約がなくなるのでは？との不安があります。この口約束はどの程度の効力があり、もし契約内容の変更を申し出られた場合、契約破棄した場合は双方にどのような対応が求められるのでしょうか？現状の契約を履行して無事に終わらせる為のアドバイスなどがあれば併せてお願いします。

回答

ベストアンサー

売買契約は口頭のみで成立し、契約書は、契約したことの証拠、契約した内容の証拠にすぎません。しかし、口頭で成立したと売主が言っても、契約書がなければ、契約したことの証明や、契約した内容の証明ができなければ、一方が契約成立を否定し、口約束の内容は、単に、売買契約をするかどうかの交渉過程で出た案にすぎないと突っぱねれば、契約が成立したと認められないケースは多いです。ただ、証拠は、契約書などの書類だけでなく、録音でも録画でも、何でも良いので、一方が、契約したことと、契約した内容がばっちり証明できる程度にまで録音・録画などをしており、裁判沙汰になった場合、裁判所が契約書はないが契約したと認められると認定すれば、契約したことになります。なので、口約束の内容が単に契約交渉の過程における案にすぎないのか、契約締結まで至ったのについて解釈で分かれる可能性があります。そのため、確実に売買をしたいのであれば、きちんと契約書などの書面に双方が署名押印するように交渉すべきですし、逆に、契約しなかったことにしたいなら、まだ契約書を作成廷内交渉段階なので、やっぱり契約締結はやめると言うことになってきます。

原状回復義務

テナントの原状回復について

私は、アパートの貸主です。テナントが退去するのですが、契約書には原状回復の条文がありません。借主は、原状回復を拒否しています。１、このような場合は、現行法規の民法621条に基づいて、原状回復工事を求めることは可能ですか？２、原状回復は出来ても、現状回復の範囲で揉めた場合、どうなりますか？３、現在の契約書は、父と賃借人との直接契約で、現在は私が不動産名義を引き継いでいるので、過去の　　契約書は無効とかに出来ないですか？４、私との新契約を賃借人が拒否した場合は、どうなりますか？

回答

ベストアンサー

１．契約書にある無いにかかわらず、借主には、退去時に、原状回復義務があります。ただし、原状回復とは、借りた時の元の状態に戻して返すということですが、通常の使用による経年劣化・老朽化を新品にする義務はありません。また、当然ですが、原状回復の範囲を超えることをする義務もありません。契約書に原状回復を超える範囲の義務が借主にあると書いてあっても、そのような契約条項は、借主（消費者）に一方的に不利益な契約条項であるとして消費者契約法10条などにより無効になる可能性が高くなります。基本的には、借主が借用中に付けたキズや汚れを元に戻すことですが、普通その程度の汚れやキズはつくだろうという程度のものであれば、原状回復義務の範囲に入りません。国土交通相のガイドラインでは、画びょうの跡や、貼ったポスターをはがした跡などは、原状回復する必要がないとしています。壁の一部だけが汚れているのに、壁の全てを換えるようなことも原状回復の範囲を超えます。たとえば、フローリングの床であれば、借主が付けたキズの1㎡四方程度だけの修復が原状回復であり、フローリングを全て交換するようなことは、フローリングのところどころにキズを付けたような場合になります。２．揉めた場合は、請求する方があきらめるか、裁判沙汰にしてでも請求するかということになります。原状回復費用を貸主が請求する場合は、貸主から裁判沙汰にしていくことになるし、貸主から原状回復費用だとして返還敷金から差し引かれたら、借主の方が敷金を全部返せと裁判沙汰にすることになります。３．できません。できる理由がありません。４．契約するしないは自由なので、どうにもなりません。

土地の境界線

不動産侵略罪について

隣家が2階部分を増築して空中で80センチほど当方の所有地に越境してきています。当方としては越境部分の確認を契約書などでお互い不利益がないようにしておりますが、その契約書にもサインしてもらえない可能性が出てきました。そのような場合、不動産侵略罪で訴えることができますか？

回答

ベストアンサー

不動産侵奪罪は、他人の土地を壁や塀で囲い込んで独占的に使用するな場合で、単なる越境は民事で解決すべき問題です。基本的には、自己の土地の所有権に基づいて越境部分を撤去せよと請求（所有権に基づく妨害排除請求権）することになります。越境によって何か損害が発生しているのであれば損害賠償請求も可能です。ただし、越境してから10年（越境したときに越境していることに気づいていなかった場合）、20年（越境したときに越境していることを気づいていた場合）を経過していると越境部分に相当する土地部分を隣人が時効取得している可能性があります。時効取得が完成していれば、越境部分を撤去せよと請求しても、隣人が時効取得で越境部分の土地は自分の所有物になっているので撤去する必要はないと抗弁されると、撤去請求を認められないことになります。越境部分の確認の内容が分かりませんが、越境部分は、隣人の所有物でなく越境していることを認める内容であれば、その確認書によって一旦は、時効完成しないことになりますが、確認書から20年経過すると悪意でも時効取得は成立するので、相手の時効主張が通る可能性があります。

自己破産

訴訟の判決後に和解できますか？

債権回収株式会社に訴訟を起こされ、支払えという判決が出ました。近々、競売のために家の建物の価値を破産管財人が見に来ます。土地は親族名義です。債権回収株式会社は280万もらえれば全て終わりにしても良いと言ってます。建物には公庫のローンが残っています。判決後に債権回収株式会社と和解し競売を止めることはできますか？債権回収株式会社は競売破産管財人が来る前に親族に建物の売買はできますか？

回答

ベストアンサー

破産管財人とは、どういうことでしょうか。破産申立てをしたのでしょうか、それとも、債権回収株式会社から破産申立てをされたのでしょうか。債権回収株式会社から破産申立てをされたのであれば、交渉しだいで取下げをしてもらうことは可能です。執行官や鑑定人など何か別のものを破産管財人と勘違いしているだけで、単に、判決に基づいて競売申立てがされたという場合でも同じです。交渉しだいですが、債権者は、交渉に応じなければならない義務は無いので、債権者・債務者双方で合意できる示談ができれば、競売申立て取下げはあり得ます。合意できなければ、続行されることになります。

土地の境界線

隣地との境界について

隣家が越境しております。話し合いの結果、相手方は地積測量図はありませんので、境界は当方の地積測量図を基準に決めることに同意しました。地積測量図は40年ほど前のものになりますが相手が同意したら境界確定に有効になりますか？よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

土地境界は、単なる私人間の問題だけでなく、周辺の土地や地域にかかわるかもしれない公的なものでもあるので、たとえば、境界確定訴訟は、形式的形成訴訟と言って、必ずしも、原告や被告が、ここが境界ですと主張する線に裁判所はこだわらずに、裁判所がここが境界線だと認定したら、その線を原告と被告のどちらも主張していないのに、裁判所独自の判断で決めることができます。なので、訴訟になったらどうなるか分かりませんので、不利にはならないのではないかという程度にしか断言はできません。ただ、「ここが境界で、私は、その境界を越えているのを認識しているので、いずれ、越境部分を撤去するか、越境部分の土地を買うようにしますので、それまでは越境部分の土地をお借りします」という念書などを入れさせれば、相手が越境部分の土地を時効取得するのを止めることができます（既に時効が成立していても、相手がそのような念書を入れれば、あとから、念書を入れる前に時効取得が成立していたという主張が信義則違反（民法1条2項）で許されないことになる可能性もあります）。

借家

他人物賃貸借で所有者が賃借人に返還を請求した際、賃借人はどのように対応しないといけないか。

他人物賃貸借において所有者が賃借人に返還を請求した場合賃借人はどのように対応しないといけないかご教示ください。賃借人はアパートの管理会社で、同会社はさらに賃貸して用益を得ています。所有者は口頭で返還請求をしていますが、同会社は「返還って何ですか？所有者はあなたでしょ？賃金は他人物賃貸借の賃貸人に支払い、当社は有効な契約に基づき管理しているだけです。所有者のあなたが『アパートを返還して欲しい』と言っても何をして欲しいのか分かりません。」と言われて対応してもらえません。所有者は賃借人に対して返還を請求できますが、その場合賃借人であるアパートの管理会社はどのような対応をしないいけないのでしょうか。ご教示ください。

回答

ベストアンサー

他人物賃貸借ではなく、転貸借（又貸し）ということでしょうか。他人物賃貸借とは、文字どおり、他人の物、たとえば、他人の本を自分の本だと偽って第三者に貸すような場合ですが、借りている物を第三者に貸すのは転貸借（又貸し）であって他人物賃貸借とは違います。転貸借であれば、契約書などに転貸借禁止となっていても、賃貸借契約の貸主は、契約違反があっただけでは契約解除して立退き請求ができず、その契約違反が貸主・借主の間の信頼関係を破壊するような背信的なものでないと、契約解除・立退き請求できません。なので、賃貸借契約の内容（転貸借について契約上、どのように扱っているか等）や、借主が転貸借をしている経緯や事情によって、借主の転貸借が背信的行為であると認められるのであれば、貸し主は契約解除して立退き請求できますが、そうでなければ、できません。借主の転貸借が背信的行為であると言えるかどうかは、上記のように、色々な事情しだいですので、御質問の内容から、背信的行為ですと断定することが難しいので、貸主が契約解除して立退き請求できるかどうかも断定することが困難です。

不動産賃貸

賃貸トラブルの対応について

賃貸トラブルにあったときの対応について相談です。管理会社から突然、契約違反で契約解除する旨の書面が届きました。内容は、警察沙汰や3階の部屋のポストに直接クレーム書面を投函したりしたからだと。また、全室の住民にクレームをつけている等々。しかし、うちに警察が来たことも警察に通報したこともなく、ポストにクレーム書面を投函したこともなく、全室にクレームをつけたこともなく、事実無根です。確かに、2階は他の部屋は空室だったりでうちの部屋が疑われやすいですが、本当に何もしていないのに、根拠も証拠もなく犯人扱いされました。なお、以前他の部屋に警察が来たことがあったようで、管理会社から何か知っていたり気づいたことあるかと聞かれ、何も知らなかったので、知らないと伝えたことはあります。おそらく、警察へ通報したのもうちだと疑っているのでしょう。質問ですが、管理会社がこのような事実とは異なる内容をさも事実であると断定した解除書面を唐突に送付してくることは問題ないのでしょうか。解除はもうしてもいいのですが、相手に問題があるのならできうる指摘はしておきたいてす。

回答

ベストアンサー

> 問題ないのでしょうか脅迫や暴行があれば脅迫罪、暴行罪などになりますが、単なる請求だけでは民事上の問題なので、それだけで責任を問うのは難しいかもしれません。そもそも貸主は、借主に契約違反があっても、その契約違反が背信的レベルでないと退去要求できません。まして、契約違反自体がなければなおさらです。なので、出ていかないと突っぱねることもあり得るし、立退料をいくら払うなら立ち退いても良いと交渉することも自由です。

不動産・建築

土地売却したいのですが隣地の不適格擁壁の場合

相続した土地を売却したいのですが、隣地が約5メートル高くなっていてその隣地の擁壁が二段擁壁になっている不適格擁壁で、住宅の建築出来ない土地の為、買いてが見つかりません。近隣相場の土地評価で1000万円ぐらいあるのですが、隣地の擁壁のせいで土地の価値がない状態です。そこで先生方に質問ですが、1.不適格擁壁で建築した隣地所有者の方に擁壁をやりかえるようお願いを拒否られた場合、訴訟を起こし、裁判までしたら勝てるものでしょうか？2.土地の価値が下がっている事に対して隣地の方に損害賠償を請求する事はできるのでしょうか？質問多くてすいません教えて下さい。

回答

ベストアンサー

１．隣地の土地や土地の設置物が自分の土地に被害を及ぼす可能性が高い場合、自分の土地の所有権に基づいて、自分の土地が危険にさらされないように予防措置をせよという請求権があります（所有権に基づく妨害予防請求権と言います）。２．相手の土地のせいで具体的にいくら経済価値が下がったと立証できれば可能性としてはあり得ます。ただし、相手の土地の擁壁が不十分であることを前提として、その状態を知った上で、今の土地を購入したとか、擁壁の状態が違法だとか、危険と言えるレベルではないと判断される可能性がある場合など、具体的には、事情が色々とあり得るので、必ずできるかどうかは事情しだいということになります。

借家

賃貸物件入居の優先順位、トラブル時の補償

賃貸物件を探し中、入居の権利は申込書到着順と言われていました。気に入った物件があり申込書をメールに添付して送信、添付できていることも確認していました。しかし、仲介業者のメールシステムの不具合で添付メールが削除されていたようでした。（システムエラーに関しては現在調査中と言われています）そのトラブルの間に他の人が同じ部屋に申し込んでしまい、仕方なく下の階に申し込む流れになりました。その業者のやりとりの中で、『まだ迷っていると思った』『添付文書がないことを指摘されるのは失礼かと思って』、また、添付されていなかったことをスクリーンショットで送ってきたりして自分には非がないことをアピールしてくるなど担当者の対応が酷く当方の名前すら間違えてメールしてくる状況で、その後対応を代わって頂いた店長からは、やりとりから添付文書が確認出来なくても添付していることは想定できるやり取りであり申し訳ない。担当者には注意をした。ただ、後から申し込んだ人にも話をしたが（どのように話されたかはわかりませんが）途中まで手続きしたのに途中で部屋の変更は嫌だということだったで変更はできないと言われています。隣家との関係で当初申し込んだ部屋の眺望は隣家の屋根の上、現行仕方なく手続きをすすめている下の階は隣家の窓の前となりだいぶ違います。自分の申し込みが遅かったのが原因なら何ら問題ないですが、業者側のエラーを理由に自分だけが泣き寝入りしなければいけないのは納得がいきません。質問は2点で1.このような場合、メールシステムの不具合や担当者の対応が悪くても後から申し込んだ人が優先されるのが当たり前のことなのか？2.同じ部屋に申込が入ってしまった為、顧客側としてはどちらかが諦めざるを得ないのですが、その場合諦めた方に対する補償金が支払われるとしたらどの程度が相場になるのでしょう？自分としては別に金銭が欲しいわけではないので部屋を申込順に変更して欲しいだけなのですが…御助言お願い致します。

回答

ベストアンサー

契約が成立した・していないにかかわらず、故意又は過失ある違法行為によって他人に損害を与えた者が賠償責任があります。過失とは、難しく言えば注意義務違反、一般的に言えば、不注意でということなので、違法な行為とそれによる損害があると立証できれば、故意の立証はできなくとも少なくとも過失の立証はできるのではと思われます。なので、問題は、相手の行為が、損害賠償請求をされても仕方がないと言えるレベルのことなのかどうかです。そう言えれば、違法な行為ということになり損害賠償請求が認められやすくなります。相手の行為が損害賠償請求をされても仕方がないと言えるレベルのものかどうかは、御質問の内容だけでは何とも言えません（弁護士が依頼を受ければ、違法と言えるレベルのものであると主張して、そのレベルのものであると裁判官に認知してもらえるように、具体的で詳細な事情について、主張と証拠を出していくことになりますが、そうではなく、賠償請求できるか、我慢するしかないのかを客観的に（裁判官的立場で）、こうなりますと言うことは困難です）。

認知・親子関係

亡父の相続について（相続人の違法行為）

亡父の相続についてお尋ねします。法定相続人は母、兄、姉、私です。相続財産は自宅土地建物だけです。兄は父母と同居して住んでいるので全部相続すると言っています。私は遠隔地に嫁いでいるので放棄し遺産分割協議書に押印しました、姉は自分の持分を主張していましたが、兄から脅されていやいや印を押しました。母は認知症で施設に入っていおり、何も分からない状態です。兄は母の実印を見付け出し母には黙って遺産分割協議書に母の印を押しました。このようなことは法に反すると思いますが、具体的にどの行為がどのような法律に反するかお教え下さい。

回答

ベストアンサー

有効でないと主張することは可能です。あとは、裁判沙汰になったときに双方の主張と立証によって裁判官がどう判断するかによって決まります。遺言書ではないので、パソコン打ちだから無効ということにはなりません。兄が、母親には、署名押印するということがどういうことかを理解する能力はあり、母親の手が不自由なので、母親に頼まれて氏名をワープロで打ち、母親に頼まれて押印したという事実を主張して、その立証に成功すれば、有効だということになります。なので、兄が母親について、どこまで資料や証拠を残しているかということにもよります（証拠は、書面だけでなく、録音でも、録画でも、得に制限はありませんので）。いずれにしても、遺産分割調停を申し立てて、調停の場で、当然、兄から遺産分割協議書が提出されるので、その協議書は無効だと争っていくことになるため、裁判沙汰にしないと始まりません。なので、できれば、なるべく早いうちに、弁護士に依頼して、遺産分割調停や審判を戦うようにしていくべきかと思われます。

代償分割

遺産分割調停による鑑定評価負担と審判による鑑定評価負担の違い

弁護士の先生、よろしくお願いします。裁判所のホームページにて、遺産分割調停審判における鑑定費用負担に関して以下のように記載されています。調停手続では、当事者全員が合意した負担方法に基づいて処理することができます。審判手続では、費用負担者を決める必要がある場合は、費用額を定めた上で、遺産分割の審判と共に費用負担の裁判をすることになります。現在、遺産分割調停中であり、申立人から、裁判所による不動産鑑定の申し出がなされ、申立人による予納が行われ、鑑定が行われました。相手方である私には、負担割合、費用等の説明等はありません。鑑定された土地は、遺産共有と共有物分割訴訟における共有が併存する土地である。私が、単独で土地を所有するには、遺産分割後、共有物分割訴訟が必要であり、共有物分割訴訟に於いても、再度の鑑定が必要な可能性がある為、今調停審判において、申立人から取得(代償分割）するつもりはありません。又、相手方も、当該土地を買い取る気はない。主張書面に於いて、上記の理由の為、鑑定は必要ない旨を主張しました。調停における裁判所の鑑定と、審判における裁判所の鑑定において、費用負担の決め方に違いがあるのでしょうか。また、上記理由は、拒否する理由になりますか・また、双方が、取得する気がない土地を、鑑定する意味が解かりません。申立人は、相手方私が買い取ることを希望しています。宜しくお願いします。

回答

ベストアンサー

合意できない場合に、合意した負担方法に基づきということは不可能なので、絶対的に合意した負担方法に基づいてやるというような意味はないと思われます。また、間違いだとしても、調停の内容に影響するほどのこととは言えないでしょう。全相続人の合意を得ることができないのに鑑定するのはどうしても嫌だということであれば調停はやめたとして、決裂させれば、不調となって審判に移行することになるだけです。審判は、やめたとは言えないので、誰かが鑑定申し出をすれば裁判所による鑑定をすることになり、申し出のときには、一時的に、申出人が鑑定費用を負担しますが、審判で、鑑定費用を相続人全員で何分の1ずつ負担せよというような決定が出ることになります。調停で鑑定しようが、審判で鑑定しようが、不動産鑑定士の鑑定結果に大きな違いは無いと思われるので、調停で鑑定に同意するのは嫌だと行って調停決裂させても、結局は、審判のための余分な日時を費やしただけで、結論はあまり変わらなかったということになる場合は多いと思われます。

仲介トラブル

賃貸契約前日に不動産屋から契約は白紙に戻すと通知があった場合の対応は？

お世話になります。賃貸契約についてのトラブルについて、質問させてください。結婚のため、新居に引っ越し予定でした。新居となる予定だった物件は夫の知人の所有です。前にも相談しましたが、仲介の不動産屋とのやりとりで仲介手数料は最初１か月、その他２４時間見守りサービス等が付いていたのを、やりとりをしてやっと希望に沿った契約ができる所まで行っていました。所が、契約全日に不動産屋からメールで連絡があり、その物件（かなり古い団地です）には網戸が付けられない構造と知らされました。内覧時にベランダに網戸が置いてあり、リフォーム後にきれいにして取り付けますというような話をされていたので、網戸が付けられる構造と何も疑っておりませんでした。しかし、網戸は前居住者がサッシを外してから取り付けていたらしく、そもそもサッシに取り付け不可。契約日前日だったので、入居後で構わないから何とかしてほしいとメールしましたが、最終的には要望には応えられない。契約は白紙に戻すので契約時に必要な金額は返金するとメールが来ました。知人の大家さんも気分を害されたのか、「今後貴方たちとは長い付き合いをできないと判断した」と言っているようで、ドダキャンされました。しかし、私は既に現在住んでいる住居の退去報告後で引っ越しの手配、その他の家財道具を新居に送る手筈を済ませた後で現在、退去キャンセルの連絡を入れて返信を待っている最中です。まだ契約を交わしていない場合は、急な契約白紙にされても泣き寝入りになってしまうのでしょうか。不利益を被った費用の請求はできないものでしょうか。引っ越し業者のキャンセル料生じる事になりそうです。

回答

ベストアンサー

契約は口頭でも成立し、契約書は、契約したことの証拠、契約した内容の証拠にすぎません。契約書以外でも契約したことを立証できるのであれば、一方的な解約を契約不履行として、損害賠償請求などすることができます。敷金を振り込んだ経緯などが分からないので（契約してないのに、勝手に一方的に敷金を送金したという極端な場合は契約成立したと言えませんが、ほかにも色々な事情や経緯があるので）断言はできませんが、交渉などでは自分に有利なように主張すれば良いので、敷金支払い等、契約を成立を前提とした行為がされているので契約は締結されていると言い張ることは可能です。

通常訴訟

損害賠償請求を拒否、訴訟を起こして勝訴しても被告が支払いに応じない場合の差し押さえについて

ある人を何かしらの損害賠償請求で訴えた場合、その被告が請求には応じず、被告の銀行口座や支店名が分からない場合はどうしたらいいのでしょうか？ただ、その被告は給与所得者ではなく、株などの有価証券や貯金は持っている人です。しかし、不動産は持っておらず、特に価値ある物品も持っていません。やはり、差し押さえ（や仮差し押さえ）できないで終わるのでしょうか？ご教示いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

差し押さえるべき財産を探し出せないのであれば差し押さえて強制執行することはできません。何も差し押さえるべき物が見つからないのであれば、債権者は債務者の破産申立てをすることができます。某消費者金融が過払金を支払わず、差し押さえるべき財産が不明だったので、債権者がこの会社の破産申立てをしたところ、会社が破産させられたら業務遂行不能で会社の全財産が過払いの支払いに引き当てられてしまうので、過払金を支払うようになったという事案はあります。相手が破産させられても何とも思わない者で、かつ、現実に差し押さえるべき財産を有していないなら、それ以上のことはできません。

契約書

貸し土地の契約書の差し替えをしたい。さらに、折り返し連絡のない不誠実な借主への対応について。

貸し土地の貸主側です。去年の１２月に、見よう見まねで作った契約書で、契約をしましたが、トラブルが起こりそうな相手かもしれないと気づいてきました。素人の契約書だけに穴がありまくりなので、万が一の場合を考えて、契約書を交わし直したいと思っています。そこで、質問です。1. 先月契約したばかりですが、より細かい内容を書いた契約書に「差し替える」ことは可能ですか？それとも、最初の契約書はそのままで、追加の文言を加える方がいいのでしょうか？相手が嫌だと言ったら、無理ですか？2. こちらの電話やショートメールの再三の連絡に対して、相手から連絡がきません。一応、1回目の賃料は契約時に入れてくれています。2回目は１月末予定です。返事をしてこないことに不信感が募るばかりですが、どう対処したらいいですか？

回答

ベストアンサー

> 相手が嫌だと言ったら、無理ですか？新しく契約をやり直すということになり、契約をやり直すとは、新たに契約をするということなので、契約する・しないは自由ですので、相手が嫌と言えば無理ということになってきます。> どう対処したらいいですか？何のための連絡かにもよります。賃料滞納等、賃貸借契約の義務などについて必須の連絡事項があるのであれば、連絡つかないのであれば、内容証明郵便で通告し、それでも連絡取れないのであれば、例えば、滞納家賃を支払えとか、立ち退けというような訴訟を起こすことになります。訴訟を無視していれば、一方が提出した主張と証拠だけで判決することになり、無視した方に不利な判決にんるので対応せざるを得なくなります。ただ単に、契約をやり直したいとかの連絡であれば、上に書いたように、そもそも契約をやり直す義務がなく、契約をやり直すという交渉をする義務もないので、どうしても連絡を取りたければ、法律的な問題ではないので、直接会える時間を調べるとか、工夫するしかありません。

車

中古車を買って2週間程度でATの不具合が発覚したのですが、無償修理を求めることは可能でしょうか？

2020年の12/25に15年落ちのアメ車の車の中古車を車検2年つきで購入しました。試乗もして購入を決めておりますが、納車され半月で様々な不具合が発覚しています。オートマの1速に入らないのを1/15日に初めて気づきました。トルクがある車なので故意に1速に入れたり相当な加速をしなければ気づきません。トランスミッションの不具合は走行できるとはいえ致命的な故障です。販売店に問い合わせましたが、24ヶ月点検時にチェックしているとのことで修理は有料と言われています。そこで質問が2つあります。1.この場合は瑕疵担保責任で無償修理を求めることは可能でしょうか。2.その他様々な不具合が発覚しており、対応次第では契約キャンセルをしたいと思いますが可能でしょうか。（参考）その他の不具合としては、エンジンベルトの音がキュルキュルと鳴く、センターコンソール付近からの異音、雨漏りです。専門店に修理見積もりをしてもらったら100万程度を提示され愕然としています。

回答

ベストアンサー

1.契約内容に適合しない物件であるとして修繕請求や、修繕費相当額の損害賠償請求をすることは可能です。ただし、中古の場合、年数に応じた経年劣化や老朽化が存在するので、それらをどの程度まで納得の上、契約したのかについて争いになる可能性はあります。たとえば、ある部品の故障を前提として、その故障に対応して10万円割引きして売買した場合、故障を前提で代金を設定して買ったので、買った後で、やはりこの故障を修繕してくれと請求しても認められません。中古の場合、ところどころ老朽化などがあり、その全てについて、細かく、これは契約の前提として売買したと取り決めするわけではないので、裁判沙汰などになった場合には、解釈によって判断しなければならないことがあり得ます。トランスミッションの不具合が、この不具合があることが分かっていれば、そもそも、この売買はなかった、あるいは、この代金での売買はなかったと言えるほどの故障であれば（裁判沙汰になった場合には、それほどの故障であると主張立証していくことになります）、契約の前提となっていたとは言えないので、修繕請求や損害賠償請求をできます。2,契約解除ができるのは、契約の目的を達成できないような場合に限られます。修繕しようが無いとか、修繕可能だが修繕費用がバカ高くなる場合とか、そもそも、これがちゃんとしてなければ車とは言えないとかの場合には、買った車に乗って運転するという契約目的を達成できないと言えるので契約解除できます。契約解除する場合も、代金の返還だけではなく、この契約のために無駄になった費用や余分に使った費用があれば、それを損害として損害賠償請求も合わせて出来ます。

私道・私有地

私有地内の電柱移設はできますか？

自宅を新築する為に開発分譲の土地を購入しました。購入した土地の中にある通信事業会社の電柱が駐車の際に邪魔になるので、敷地内南側に2m程度移動出来ないかをハウスメーカーの担当の方から通信事業会社に相談をしたところ下記のような回答でした。・開発業者との話し合いで決めた電柱位置だから原則は移動出来ないが検討します。という回答から数日後にきた回答が・南側に移動だと電線の取り回しに支障があるから移動出来ない。・もし、移動するなら西側に5.5mまでならば可能だが40万円の費用を請求しますとのことでしたが、西側への移動では駐車問題の解決になりませんので、今度は自分で通信事業会社に直談判しようと考えています。そこで質問が2つあります。1.私有地にある電柱を同じ私有地内に移動する際、法的にはどちらの意見が尊重されるのでしょうか？2.移設にかかる費用は土地所有者が負担するべきなのでしょうか？

回答

ベストアンサー

1、状況によります。地役権などの登記がされているのであれば、登記が優先されるので勝ち目はありません。その場所に設置するというのは一種の土地利用契約ですが、電柱がそこに存在するのを知って土地を買い受けた場合、開発業者や前の土地所有者がしていた電通設置契約を承諾の上（電柱をそこに設置させる義務を引きついだ上）、土地を購入したと解釈される可能性が無いとは言えません。そのように解釈されると負ける可能性があるということになります。電柱の設置を承諾して購入したのではないと認定できる場合でも、全ての人が自分の家の前にある電柱をどかせとか、私有地内だから電柱をどかせと言えるようになると、電柱・電線の設置自体に大きな支障が生じ、場合によっては、その地区や地域の電話利用等に支障が生じることになります。なので、どかせと言えるような場合であっても、裁判沙汰にして、撤去要求や移設要求をした場合、電柱が存在すること自体は認識していたのだから、地域・地区に与える影響の大きさを考慮すると、撤去要求や移設要求は権利の濫用として許されない（民法1条3項）と認定されるおそれもゼロではありません。その電柱の地域における重要性、電柱が設置された経緯、質問者様が土地を買った経緯、電柱がそこにあるべき必然性など、裁判であれば、諸事情によって判決が変わりますし、場合によっては、裁判官によっても判断が異なる可能性もあり得ます。したがって、どちらが尊重されると、絶対にこうだと言える保証はありません。2、上記のように、そもそも移設自体を認められないおそれもあるので、裁判沙汰にまでしないのであれば、費用の半額はこちらで負担するので電柱を移設してくれないか等、交渉のネタとして、こちらに有利なように話を運ぶことは可能です。話し合いで折り合えず、相手が移設を拒絶したり、移設を認めても費用負担はそちらでやってと主張を買えなければ、裁判沙汰にしてでも請求していくか、適当なところで妥協して示談するかを判断するのは質問者様ということになります。裁判では、自分の土地に電柱が契約もしてないのに建っているので撤去せよ、撤去請求が認められないなら移設せよ、移設を認めるなら費用を通信事業会社が負担せよなどの要求をしていくことになります。裁判の結果がどうなるかは、上記のとおり、事情によって様々な可能性があるので、何とも言えないところです。

借地権の相続

共有物の使用収益の権限

共有物の土地と建物があります。建物は一戸建てです。土地はわたしが二分の一それ以外の2名が四分の一をそれぞれ持分割合で所有しています。建物はそれぞれが三分の一ずつです。わたしが単独で使用収益することは可能でしょうか。また、ほかの2名が共同で使用収益すると言った場合、わたしは対抗可能でしょうか。ちなみに駐車場が一台あります。

回答

ベストアンサー

共有者も所有者なので単独で使用することはでき、一応、所有者としての使用なので、他の共有者は立退き請求などをできません。ただし、一人で独占的しようしていれば、他の共有者が受けるべき利益も一人で独占していることになるため不当利得請求（共有持分で按分した賃料相当額になると思いますが）を請求されれば支払わなければならない状況になると思われます。また、独占的に使用している場合、他の共有者から共有物分割請求をされる可能性もあります。共有物分割請求の結論は、①現物を持分に応じて物理的に分ける、②一人の共有者が他の共有者の持分を買う、③共有物を売却して、お金に換えて、売却代金を持分で分ける、の3つのどれかになります。建物があって物理的に分割できなければ①は不可となり、あとは、共有物を独占的に使用している質問者様が他の共有者の持分を買うかということになりますが、他の共有者の持分を買えるだけの資金が質問者様になければ、②もダメとなります。ただし、他の共有者が買えるだけの資金がある場合には、その共有者が、質問者様の持分などを買って単独所有者になるという結論（判決）になる可能性があります。共有者の誰もが、他の共有者の持分を買えるだけの資金がなければ、物件を売って、売買代金を持分で分けるということになります。判決では、物件を競売にかけて、競売代金を共有者で分けろといった内容になります。

離婚慰謝料

共有者が無断で親族を共有名義の家に入れる

離婚後、元配偶者と共有財産（私7相手方3）の家に現在も同居中です。相手方が自分の親族を私が仕事で留守中に同意もなく、家の中に入れ、テレビを見たり、台所を使ったりしています。私が帰宅する前に帰っています。共有者の同意がないのに、このような相手方の行為を抑制できないでしょうか。話し合いはできる相手ではないので、不法侵入や精神的苦痛で慰謝料請求は可能でしょうか。

回答

ベストアンサー

他の共有者の留守中に客を家に入れているだけで、賃貸借はもちろん、無償で（タダで）貸すという使用貸借にもならないので、相当に難しいと思われます。

契約書

賃貸物件にて、残置物としてのエアコンが故障した場合

当方、宅建業者です。自社で所有している物件を賃貸に出しています。この物件には、前所有者が残していったエアコンを残置物として扱っています。先日この物件に新しい借主が入居しましたが、数日後エアコンが壊れたと申し出がありました。契約書には、エアコンは残置物と記載しております。しかしながら現代において、エアコンは社会通念上建物と付加一体物という解釈もできます。この場合、借主の希望通り修理もしくは交換に応じたほうが良いのでしょうか？お手数ではございますが、ご教授のほどよろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

それで構いませんが、それが今回限りのことなのか、それとも、今後のそうなのかを明確に示談しておかないと、再度エアコンが壊れたときに、貸主と借主のどちらが直すのかが、また問題になります。なので、こちらの言い分としては、契約上は、前の借主の残置物を使用しているだけなので、貸主に修繕義務等は無いが、借りて間もない故障なので、今回は特別に貸主の費用負担でエアコンを設置するが、今後、故障などした場合の修繕費や新しいエアコンへの交換は借主の負担という内容の念書に署名押印してもらうとかが必要かもしれません。

契約の更新

子ども不可賃貸の退去要求について

子ども不可の賃貸マンションに住んでいますが、昨年子どもが生まれ、更新時期が迫り、１ヶ月に数回契約違反だから出ていって欲しいと言われました。法定更新すると伝えましたが、それでもやはり出ていって欲しいと言われました。引っ越したいと考えていますが、契約違反でないのにもかかわらず再三出ていけと言われ精神的苦痛を感じています。契約時に子どもができたら出ていくようにも言われてないし、乳児がいるなか引っ越しを強要する不動産会社と大家が許せません。立ち退き料または精神的苦痛の慰謝料を請求したいと思います。できますか？

回答

ベストアンサー

貸主には原則として立退き請求権がありません。例外的に、正当事由があったり、借主に背信的行為があれば解約して立退き請求できますが、正当事由は、建物が今すぐにでも崩壊しそうな状況まで老朽化しているとか、貸主が災害や病気などのために、大家自身が貸している建物に住まなければならなくなったというような強い理由が必要です。また、子どもが産まれたことは借主の背信的行為になりません。なので、そもそも貸主には本件では立退き請求権がありません。権利が無いのに強引に立退きを求めることは、脅迫罪、強要罪等の犯罪行為になります。質問者様の方で立退料をいくらくれるなら出ていっても良いと交渉することは自由ですが、気に入る立退料を払わないなら、出ていかないと突っぱねれば、それで終わりです。しつこいようなら、弁護士に依頼して、内容証明郵便で、立退き拒絶の通告書を送付することもやって良いです。なお、弁護士資格が無い不動産会社が、立ち退き交渉のような、法律的な示談交渉を大家の代理人としてやることは、非弁行為（非弁活動）と言って、弁護士法違反の犯罪行為です（業としてやらずに、報酬も受け取らなければ犯罪になりませんが、不動産会社が大家からタダで仕事をしているはずがないので（管理手数料とか、なんらかの名称で報酬を得ているはずなので）、不動産会社は弁護違法違反になる可能性が高いです。

契約書

過去の仕事での過失責任の時効について教えてください

高齢の伯母が以前、不動産の仲介業を個人でしていました。宅地建物取引主任者の資格を持っていました。今回、かなり前に仲介をした物件で、境界で近隣と揉めていると買主から連絡を受けました。伯母の業者としての確認や説明が不十分だった可能性を指摘され、責任を取るように言われています。高齢となり、伯母も記憶があいまいになり、廃業したため、書類もなかなか確認しにくい状況であります。伯母に何らかの過失？のようなものがあった場合、１　時効にはなりませんか？時効の可能性があった場合、どのような条件が有るのでしょうか？２　契約書の保存年限は法律で決まりがありますか？士業の中で、なんらかの規定があるのではないかと想像するですが、私が全くの専門外のため、ご教示いただけますと幸いです。

回答

ベストアンサー

昨年4月より前のことであれば、契約不履行責任（債務不履行責任）（民法415条）は、仕事を完了したときから10年で、損害賠償請求権が消滅時効にかかる可能性がありますが、不法行為（民法709条）の法律構成で来ると、損害・加害者を知った時から3年以内であれば、仕事を完了した時から20年を経過していなければ消滅時効は完成していません。なので、20年以上経過していないのであれば、不法行為を理由に損害賠償請求される可能性はあります。契約書は、契約したという事実と契約した内容を証明するための証拠にすぎませんので民法上の保存義務はありませんが、宅建業者は、帳簿類を各事業年度の末日に閉鎖し、5年間は保存する義務があります。また、税務上は、帳簿書類等を確定申告書の提出期限の翌日から7年間（場合によって9年）保存しなければなりません。

私道・私有地

土地を勝手に使用したなどの、慰謝料について。

4年前に家を建てました。隣の土地は空き地で仕切りなどなにもありません。2年前くらいに隣の土地の持ち主の息子が突然家に来て、「挨拶もなく勝手に家を建てやがって！」「人の土地を勝手に通り抜けてたから通行料払え」「お前ら家族や子供を住めなくしてやる！」などの暴言を吐かれました。後日、断りなどし、和解して土地の持ち主の方からは「境界確定して、今後は立ち入らないなら、それでいい。」と言われました。ところが、またある日土地の持ち主の息子が突然来て、怒鳴り散らされました。その息子が弁護士を立てられて、慰謝料を請求してきました。どうしたらいいのか悩んでます。助けてください。

回答

ベストアンサー

まともに交渉できない相手なら、それしかないかもしれません。

遺言の効力

覚書の有効性と覚書作成時に受け取った金額の利息について（土地相続）

22年前父が他界した後の遺産分割協議書で母と弟が父の経営していた会社の土地を1/2づつ相続しました。2次相続（母が亡くなった時）が発生した場合に、姉である私はこの土地に関しての相続に関与しない旨の覚書を弟が作成し、5年分割で300万円受け取りました（土地の価値は当時5000万円くらいでした）。昨年母が亡くなり、この土地の母の持分を私に相続させる旨の遺言書を残してくれた（母の他の財産は生前すべて弟が自分に名義変更してしまっていたため）ので、遺言書を検認し相続しました。ですが弟は覚書があるので無効であるとの主張です。話し合いの中、弟は私の持分を800万円（時価は5000万円の1/2、2500万円ですが）で買い取るが、その際覚書で受け取った300万円と1998年から現在までの利息330万円を差し引き170万円だけ支払うと通知してきました。上記の件につき２つ質問があります。1．22年前に作成した覚書が有効かどうかも定かではない中、300万円の返却はともかく、22年分の利息など支払う義務があるのでしょうか？2.不当な価格での買取の要求は妥当でしょうか？よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

1、相続は、被相続人が亡くなった時に開始します（民法882条）。すなわち、当人が生きていれば、その人の財産は、遺産ではありません。よって、被相続人（母）が生きている間に、被相続人（母）の遺産について行った遺産分割は無効となります。生きていれば遺産ではないので、遺産分割のやりようが無いからです。また、被相続人（母）が生きている間に、被相続人（母）の財産を相続しないという相続放棄もできません。遺留分の放棄だけ、生きている間にできますが、家庭裁判所の許可が必要です。2、亡母の遺産の分割であれば、全ての相続人が同意すれば、どのようにでもできますし、売買であっても、売主・買主が合意すれば、代金は自由に決められます。そうしたくなければ、遺産分割であれば、そのような不利な分割には合意しないと言えば良いし、売買であれば、その代金では納得できないので売買しないと言えば良いだけです。

不倫慰謝料

私の浮気が原因で、妻から請求された慰謝料を相殺できますか？

私の浮気が原因で別居をしております。別居の際、私名義の口座にある貯金などは全て置いて家を出てきており、応分の婚姻費用も毎月振り込んでおります。さらに慰謝料の請求が妻からあった場合、家に置いてきた貯金などと相殺することは出来ますか？

回答

ベストアンサー

取り敢えずは、その主張でOKです。あとは、相手方が貯金等は、実質的には自分のものであって夫のものではないので別途支払えと調停などの裁判沙汰にして争うか、質問者様に言われたとおりにするかということになります。

労働

慰謝料請求を相手の会社に送ったところ、業務妨害だと言われました

知人への慰謝料請求をしようとしましたが、住所が分からず、会社に内容証明で送りました。すると、その知人から業務妨害だと訴えることをほのめかされてます。違法性ありますでしょうか？

回答

ベストアンサー

名誉毀損とは、公然と、相手の社会的評価を下げるような事実を摘示することです。郵便を送っただけでは、公然と（まわりの人）に、この人はこういう人だと事実を摘示したことにはなりません。郵便が来ただけでは、それに何が書いてあるか誰も分かりませんので。本人が開封して、他人にそれを見せれば、その相手がやったことで、質問者様が事実を他人に摘示したことになるわけがありません。うざいようなら費用はかかりますが、弁護士に依頼して、弁護士名で会社に内容証明を送りつけることも考えられます。

瑕疵・説明義務

築40年、契約不適合免責の中古物件について

先月、仲介業者を介して個人の売主から物件を購入しました。古い建物です、設備や建物の老朽化等了承して購入しました。住む前の手直し等で、シロアリに食われた柱に板が留めてあるのを発見しました不動産屋さんに確認したところ、売主は自分がしたものではない、前の売主がしたことで自分は知らなかったとの事でした。ですが後から前の売主がシロアリの駆除をしたと言っていたかも、柱の傷も自分が買う時は了承して買ったという話が出てきました。この場合、1、売買契約書を交わす際に前の売主から聞いた話等も、買主に知らせる必要はないのか？2、柱の傷もあることを契約書の設備欄なりに記載する必要はないのか？3、また修理費、シロアリ駆除費用の訴訟を起こした際に勝てる見込みはあるのか？を知りたいです、お力をお貸し頂けたら幸いです。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

1、契約不適合責任を負わない売買契約をしても、売主は、知っていて買主に告げなかったことについては、責任を免れることはできません（民法572条）。なので、知らせる義務があるとまでは言えませんが、知っていて知らせなければ、契約不適合責任を負うことになります。2、外観を見て分かることについて、中古物件で、いちいち細かいところまで記す必要はないと思われます。3、損害賠償請求を認めてもらえる可能性はありますが、訴訟にした場合、シロアリの被害状況などを専門業者に調べてもらい、調査報告書を作成したり、建築事務所に見てもらって建物の腐食の度合いなどを調査して調査報告書を作成してもらい、それらを証拠として裁判所に提出するということになるので、証拠の作成に手間暇や費用がかかります。また、シロアリｎ状況は分かっても、損害額としてはいくらなのかということについても双方が色々な業者から見積りを取ったりして証明し合うといったことになるので、判決まで行ったときに、果たして、金額としていくらの賠償を認めてもらえるのかが判決が出るまで不明確といった要素もあります。

敷金・退去費用

建物賃貸借契約書について。契約者が了承していない場合、妻の代筆は有効ですか。

アパートを借りており、この度退去を予定している者です。アパートの賃貸契約時、契約者である私が不在のため、賃貸契約書の署名捺印は妻が私(夫)の名前で署名捺印しました。署名捺印は妻の代筆でもいいと不動産業者が説明したことから契約書に私の名前で署名捺印したものです。この契約書の特約事項について、契約者である私は説明を受けていませんでした。特約事項は、「原状回復工事に関する確認書」と題するもので、主な内容は「ハウスクリーニング費用は借主の負担となります。」といったものです。そこで先生方に質問です。○質問賃貸契約自体は私も了承していましたが、特約事項については私が了承していないで妻が代筆している場合、委任状なく作成された建物賃貸借契約書の特約事項は有効でしょうか。

回答

ベストアンサー

契約後、そこに住んでいるのなら、妻が代筆したことを黙示に承諾（追認）したと言えるので、それを理由にするのは難しいと思われます。原状回復義務については、契約書にどのように書いてあっても、借主がが負担するのは借主が付けたキズや汚れを修復することであり、通常の使用による経年劣化・老朽化を新品にする義務はありません。原状回復の範囲を超えることをする義務もありません。仮に、賃貸借契約書に、原状回復の範囲を超える部分も借主が負担すると書いてあれば、そのような契約条項は、消費者に一方的に不利益な内容の契約条項として消費者契約法10条などにより無効となります。したがって、当然に、契約書の特記事項を原状回復義務を超えたことまで借主の負担であると解釈することもできません。

クーリングオフ

悪徳水道工事業者からお金を取り戻せるでしょうか。

数日前トイレの詰まらせで水道業者を呼びました。始めは6万程でと言っていたのですが、その他に修理した方がいいと言われ関係の無い別のトイレまで修理をして最終的66万円と言われ、現金でその場で支払ってしまいました。領収書は貰いましたが、工事前に見積書はもらっていません。ご質問したいのですが1、このような場合でもクーリングオフが使えるか2、クーリングオフが使えない場合弁護士をつけてお金を取り戻せるかどうか3、クーリングオフが使えたとして少ししかお金がかえってこない場合その後に弁護士をつけてさらにお金を取り戻せるかどうかよろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

弁護士が依頼を受けるのであれば、誰が弁護士に依頼しても構いません。

不動産賃貸

シェアオフィスの契約について

最近よくあるシェアオフィスですが、契約の相手方が借りているテナントの1部を別の法人や団体に貸すことはいわゆる「転貸借」に該当しますか？また相手方との契約の形態が「業務委託契約」の場合はどうなるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

転貸しても、それが貸主・借主の信頼関係を破壊するような内容でなければ、貸主は、一方的な解約はできませんし、転貸でなくても、それが貸主・借主の信頼関係を破壊するようなことであれば、貸主は、背信的な契約違反があったとして、一方的に解約できます。なので、重要なのは、転貸借かどうかではなくて、それが貸主との信頼関係を破壊するようなことになっているかどうかです。状況が質問者様単独で使用している場合とほとんど変わらず、かつ、このシェアオフィスが質問者様の営業や賃貸借契約を維持するために重要なものであれば、貸主との信頼関係を破壊したとまでは言えませんし、業務委託契約であっても、賃貸借契約で賃借目的がアパレル関係業のためとなっているのに、テナントの1部をおでん屋に業務委託契約して使わせれば、貸主との信頼関係破壊するような行為であるということになります。両極端の例の間で、どちらになるか微妙なものはありますし、同じようなことでも、その場所やテナントの状況や賃貸借契約の経緯などによって、信頼関係を破壊しているとなったり、破壊してないとなったりするので、貸主・借主でトラブって、全く折り合いをつけられなければ、結局、裁判沙汰にして、裁判所に判断してもらうということになります。なので、貸主とのトラブルにしないためには、事前に貸主に説明して了解を取っておいた方が良いと思われます。

相続登記・名義変更

不良遺産の後処理について

父名義の土地（2年前に名義変更）・祖父(故人)名義の家屋（資産価値は0、築100年以上）があります。土地評価額約310万円ですが、誰も買い手がつかないような土地です。固定資産税は何十年も当家が払っていたと思います。長年、祖父(故人)の弟家族がすんでおり、現在は祖父(故人)の弟の長男が住んでいます。年齢80歳ぐらいです。この度県営住宅に入りたいから書面に書いてくれとその方の妹がきました。今まで住んでいた家はそのまま放置するみたいです。こちらとしては何十年とその家に住み、税金も払わず、まったく付き合いのないのに、後始末だけするのは納得できません。後処理はこちらがすべて行わなければならないのでしょうか？建物の解体を相手側やその兄弟に請求する事はできないのでしょうか？今後の着地点はどこをめざすべきなのか、相手側にどういったアプローチをかけていけばよいのでしょうか？以上よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

> 相続者全員の書面による同意がいるという認識でよいのでしょうか？そうです。共有物は、共有者の所有物ですが、他人の持分があるという意味では、他人の所有物でもあるという二面性を持っています。すなわち、共有物は、自分の物であるが、他人の物でもあるため、共有者全員の同意がなければ処分できません。どんなに価値が無い物であっても、他人の物を勝手に壊したりできないのと同様に、共有物は他人の物でもあるので、他の共有者を無視して、一人の共有者が勝手に壊すことはできません。ただし、他人の物を壊せば、いくら価値がなくても、建造物損壊罪や器物損壊罪になりますが、共有物の場合は、自分の物を壊したとも言えるので、刑事事件にはならず、共有者間でトラブって、他の共有者が壊されたと警察に届けても、警察は民事不介入の原則があるので、民事の方で（民事裁判で）解決してくださいと言って、警察から相手にされない可能性が高くなります。また、民事の方でも、本当に価値が無い物であれば、それを壊されても、損害額がゼロ円なので、他の共有者が、同意してないのに壊されたと言って損害賠償請求をしても、損害額がゼロ円であれば、損害賠償請求できないので、訴えが棄却される可能性が高くなります。質問者様が言うとおり本当に価値がない建物であれば、それを取り壊しても、他の共有者が損害賠償請求などをしてくることは、ほとんど考えられないということになります。ただ、解体業者の方で、登記で所有者と確認できる本当の所有者からの依頼がないと、ニセの所有者からの依頼のまま解体してしまうと、本当の所有者から損害賠償請求されるおそれがあるので、亡くなった方の所有名義のまま解体するのであれば、他の相続人の同意書をくださいと言う可能性があるので、そのようなことを言わない解体業者に依頼することになります。もっとも、建物に現実に居住している人がいる場合、人が居住している状況で解体することはできませんし（不法占拠者であっても、適法に追い出すためには、建物明け渡しの判決を取らなければ強制的に立ち退かせることはできません）、人が現実に居住している建物を解体するような危険なことをする業者も無いと思われます。

瑕疵・説明義務

付帯設備表に無い設備の契約不適合責任について

付帯設備表に無い設備について、契約不適合責任が免責になる旨の特約を結んでいます。付帯設備表に無い設備について、瑕疵がある事を知って、引き渡した場合、契約不適合責任を免除はされないという認識で良いでしょうか。

回答

ベストアンサー

売買は、そもそも契約書がなくても口約束だけでも成立するのが法の建前なので、契約書に書いていなくても、契約不適合な物件を売れば、契約不適合責任を問われることになります。ただし、契約書に書いてないことを理由に、その付帯設備だけは売買ではなくて贈与であるという主張が成り立つ可能性がゼロとまでは言えませんので、贈与だと認定されうるようなものであれば契約不適合責任は問えなくなるということになる可能性はあり得ます。

契約書

トレーラーハウスで商売をする人に土地を貸す時

わたくしは駐車場を所有しているのですが、ある会社が、5台分を一括で借りてトレーラーハウス(車検を受けるもの)を置いて飲食店やカフェを経営したいと連絡してきました。トレーラーハウス以外にウッドデッキやテーブル、イスなども置いてお客様が外でも飲食できるようにしたいそうです。私の希望としては①借地借家法の適用のない契約にしたい②貸し主側からの契約期間内の解約でも違約金や立ち退き料などが発生しないようにしたい。どのような種類の契約書を取り交わしたらよろしいでしょうか？駐車場賃貸借契約書でも問題ないでしょうか？契約の際に気をつける点など教えてください。どうぞよろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

①建物所有を目的とする土地の賃貸借であれば、自動的に借地借家法の適用になるので、そのような賃貸借契約について、借地借家法の適用を受けないと契約書に書いても、借地権者に不利な契約条項であるとして無効になります（借地借家法9条）。したがって、土地に基礎工事をして、トレーラーを土地に固定し、壁や屋根がある建物と言えるようなものの設置を認めれば、それは建物であるとして借地借家法が適用されることになる可能性が高まります。移動可能な単なる箱を置くための賃貸借であれば（駐車場の賃貸借でも構いません）、建物所有目的の借地ではないので、通常の民法が適用される賃貸借契約になりますので、契約書で解約条項を定めれば、その解約条項どおりにすれば貸主からも解約できるということになります。ただ、駐車場として貸しても、借主が箱を土地に固定する工事をして、建物のようにしてしまって利用することが継続すると、建物所有目的の借地契約であることについて、貸主の黙示の承諾があったと主張されて、借地借家法が適用される借地契約になりかねないので、借主の土地の使い方には注意が必要ということになります。契約書には、建物や倉庫はもとより、土地に固定した工作物は一切設置してはいけないと書いておいた方が良いでしょう。

土地の境界線

境界線を超えての外壁修繕費用を払うのはどちらなのか？

広島は隣同士の壁がくっついてることが多々あります。そこで築年数が古い一軒家で私の家と隣とで外壁がくっついてる状態です。先日に隣の人が雇った土地家屋調査士がきて境界線を調べたところ隣が私の家にはみ出している事がわかりました。その一ヶ月後に挨拶もなしに隣の解体が始まったのです。隣に聞きに行った所、全部解体するとの事でした。聞きたいことは、境界線を少しではありますが、超えて私の外壁にくっついているのは隣の家です。私の壁の修繕費用は払って貰えないものなのでしょうか？修繕費用を隣とで割り勘したりするのでしょうか？また私の家の壁の工事を隣の家がすることにはならないのでしょうか？法律的にはどのような対応になるんでしょうか？場合によっては弁護士さんに直接会って法律相談も視野にいれていますのでよろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

申し訳ありませんが、ネットの無料相談の範囲を超える内容になりますので、法律相談としては、このくらいまでということになります。

医療

自己診断の違法性について

自分の体調の異変について自己診断を行って、それを他人に伝えることは違法でしょうか。

回答

ベストアンサー

行為としては千差万別ですので、これとこれとこれというような言い方はできません。分かりやすく言えば、人が見たら医師がやってるようなことを言ったり、やったりしているということでしょうか。この辺のニュアンスがよく分からなくて不安であるなら、人の健康に関するようなことは一切言わない方が無難です。友人に、健康のためにこれを食べると良いとアドバイスして、逆に、友人の病気を悪化させて損害賠償請求されたような案件もあります。診断行為でなかったとしても、確かな知識が無いのに適当なアドバイスをして、それによってアドバイスどおりにした人が病気などになった場合、損害賠償請求されたり、そこまで行かなくても、縁を切られたりということは世間的には比較的よくあることですので。

契約

農地の賃貸借契約解除に向けて(小作)

農地の賃貸借契約の解約についてです。現在、母から相続した農地(田)を所有しております。当該農地については戦前より賃借人が占有しており、現在も賃借人が田として耕作しております。毎年1万円程度の小作料を受領しておりますが、当該農地が市街化区域内である為、小作料の約16倍に相当する固定資産税を毎年支払っています。そこで先代の所有者である母が10年程前に土地明け渡しを求めて裁判を起こしましたが敗訴しました。その後、当該農地を所有している事で毎年不利益を被っている点、農地転用する事で相当な利益が予定されている点から賃貸借契約解除許可申請をするべく地元の農業委員会に問い合わせましたが、賃借人の合意が必要との理由で申請には至りませんでした。その他にも、市街化区域外に田を購入し、賃貸人である私が不利益とならない条件で賃借人の方に移動して頂く案を検討しましたが、賃借人には得にメリットは無く、合意は得られないものと考え断念しました。過去の判例や資料に目を通しましたが、一般的な賃貸借契約とは異なり農地法による賃貸借契約の保護があまりにも賃借人に優位で違和感を感じます。賃借人が少しでも農業を続けている限り賃貸借契約の解約は難しい為、今後の展開としては、まずは当事者間での合意解約、合意に至らなければ農業委員会の仲介による合意解約、農事調停、裁判の順になろうかと存じます。合意解約に向けた交渉の中で離作料として土地売却価格の3〜5割を賃借人に支払い、解約に至るという慣行があるようです。私の考えでは、あくまでも土地の所有権は我々にあるもので、離作に際して土地売却価格の何割、という考え方は的外れな気がします。借家に例えると、立退させるなら家の何割かよこせ、といったところでしょうか。離作により発生した損益の補償であれば理解できます。そこで質問です。合意解約に向け上記のような交渉に発展する可能性が高いですが、もし双方の折り合いがつかず合意に至らなかった場合は賃貸借契約の延長が余儀なくされるのでしょうか？いくら不利益を被っていても法律は私の権利を守ってくれないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

借主優位な法規制と裁判例なので、貸借関係を終わらせるには、ある程度の立退料を支払うことで借主に賃貸の合意解約の了解を得るなど、話し合いによる示談で解決するように持っていくしか現実には無いのかもしれません。

土地の境界線

屋根からの雪が隣の家に落ちる

屋根の雪トラブルのご相談です。今年は来年にない大雪でした。我が家に面している隣の塀というかアルミフェンスが落雪で破損したので直してほしいと言われました。見ると確かにフェンスの下部が雪に押されて曲がっていました。確かに屋根からの落雪のせいかと思います。ただ気になるのは、今までは落雪しても破損はなかった。今年は大雪のせいで元々　隣の庭にもかなりの積雪があり、そこに我が家の落雪があったので責任は双方にある可能性はないか？我が家の外壁とフェンスの間隔は1メートルです。また、関係ないとは思いますがフェンスの方が我が家よりも遅く建てられています。また、我が家の建築時にもトラブルがあり、バルコニーの設置も諦めています。バルコニーが隣の家ではなく庭に面しているのにも関わらずバルコニーの設置をしては困ると言われトラブルを避けたいと思い設置を断念しています。フェンスの修理について今後のこともあるので、どのように対応したら良いかアドバイスお願いします。

回答

ベストアンサー

はっきり言って、非常に微妙な問題です。屋根は建物の一部であり、建物等は、土地の工作物なので、原則、工作物責任というのが工作物の占有者や所有者にあります（本件では占有者イコール所有者である質問者様だと思われるので、以下は所有者とのみ書きます）。そして、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵（＝欠陥のことです）があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の所有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負います（民法717条1項）。なので、落雪が質問者様の屋根の構造のためとか、屋根の強度が弱いためとか、屋根に何らかの欠陥があって、そのために落雪して被害を出した場合には損害賠償責任があるということになります。逆に、質問者様の屋根には何の欠陥もなく、ただ、降雪という自然災害が予想以上に酷かったために落雪した、すなわち、屋根のせいで落雪したのではなく、自然災害のために落雪したのだと明確に言える場合には質問者様には何の責任も無いことになります。ただ、屋根に欠陥がなかったとしても、質問者様が、その地域では、誰もが当然にやっているような雪下ろしなどの作業を、やれないという特別な事情も無いのに、あえてやらなかったために落雪したという場合には、工作物責任ではなく、質問者様の雪下ろし作業をしなかったという行為（不作為の行為ですが）によって、被害が発生したという普通の不法行為責任（民法709条）を負うことになる可能性もあり得ます。この場合、質問者様が、普通に誰でもやるような雪下ろしはちゃんとやっていたとか、あるいは、通常の雪下ろしをしていたとしても落雪したほどの自然災害だったということであれば、当然すべきであった雪下ろしなどをしなかったことの責任は無いということになります。以上のように、自然災害のせいで発生した落雪なのか、屋根のせいで発生した落雪なのか、質問者様が雪下ろしをしなかったために発生した落雪なのか等々が複雑にからみあった結果の落雪ということになると、果たして質問者様に責任があるのか、あるとしても被害の全額の責任があるのか（半分は自然災害のせいだと言えれば、被害の半額を賠償すれば良いとなりますが、自然災害と質問者様とで何対何の割合で責任があるのか）を決定することは非常に難しいことになります。（字数オーバーになるためつづく）

原状回復義務

借り上げ寮の退去時原状回復費用について。

3年ほど住んだ寮を先日退寮しました。会社が借り上げているマンションで、入居時敷金礼金なし、賃料は会社と折半する形で給与から天引きされていました。退寮後、修繕費として約14万が請求されました。業者からの見積もりの全額です。内容は壁や床を張り替えるような内容です。汚れや傷の写真からは経年使用や通常使用の範疇と思います。部屋での立ち合いはしていません。寮規約には『退寮時には原状復帰する。費用は入寮者負担とする。原状回復工事等必要な場合も同様。』と記載されています。全額負担になる理由の説明を会社へ求めたところ、寮なので普通の賃貸とは違う、賃料に修繕費が含まれているわけではない、規約に書かれているのでどうしようもないとのことでした。①借り上げマンションの寮の場合、普通の賃貸とはどう違うのでしょうか。②原状回復の範囲を超えていると感じているのですが、全額負担する必要がありますか？

回答

ベストアンサー

①質問者様の原状回復義務の範囲を超えることは質問者様には関係ありません。単に、会社が次の借主となる従業員のためにやっていることで会社が会社の費用でやるべきことです。②借主にあるのは原状回復義務だけであり、原状回復義務を超えるような義務を課す賃貸借契約書であっても、そのような契約条項は民法621条かっこ書きに反し、借主が個人である場合は、消費者契約法10条違反であり、民法90条の公序良俗違反でもあります。ただ、既に回答しているとおり、借主は会社のはずなので、質問者様が請求されているのは原状回復費用ではなく、会社が大家のために勝手にしている清掃費を質問者様に負担しろと言っているだけなので、そもそも質問者様に関係のない費用を会社が払わせること自体が違法です（支払う義務がないのに、強行に支払えと言うのは恐喝罪という犯罪行為です）。

立ち退き料

居酒屋立ち退き、更新変更

居酒屋を経営しているのですが、建物の老朽化が進んでおり今すぐにではないのですが立ち退きの話が出ています。1,その場合立ち退き料は貰えるのかきになります。相場も分かるとありがたいです。2,また、今まで更新が3年契約でしたが、今年の更新から1年更新になると不動産屋さんから言われました。受け入れなくてはいけないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

1.そもそも原則的には大家には立退き請求権がありません。例外的に大家が立退き請求をできるのは、借主が信頼関係を破壊するような背信的な契約違反をしたとき（家賃を1回、2回ではなくて4ヶ月分とか半年分とか滞納したままとか、無断で大規模な改造をしてしまったとか）と、あとは、正当事由がある場合です。正当事由は、大家自身が災害や病気のために貸している建物に住まなければならなくなったとか、建物が今にも崩壊しそうな危険な状態にあるとかと重大な理由が必要です。単に老朽化したというだけでは正当事由になりません。また、正当事由がある場合でも、立退料を支払うことによって初めて正当事由が備わるとされる場合が多いです。立退料は、その地域の地価相場、賃料相場や、その物件の状況や、賃貸借契約の内容（賃料が高いか、安いかとか、賃貸借の目的とか）によって異なるので何とも言えません。裁判例では、正当事由がもっともなので立退料がゼロ円であるとしたものもあれば、家賃10年分以上の金額の立退料を支払えと大家に命じたものもあり、千差万別です。基本的には、立退き義務は無いですが、立退料いくらくれるなら立ち退いても良いと交渉することは構いません。2.建物の賃貸借契約は、最初の契約期間が経過しても、そのまま継続していれば、借地借家法によって、自動更新されます（法定更新と言います）。そして、法定更新された賃貸借契約は、期間の定めのない賃貸借になります（期間以外のことは、今までどおりの内容の契約になります）。なので、期間1年という更新契約をしていないのであれば、法定更新なので、大家の方から、勝手に期間が1年であると言うことはできません。期間の定めがない契約になります。期間の定めがないとは、借主の方からは、いつでも解約申入れをできるということです。最初の契約で解約期間について特に定めていなければ、解約申入れをしてから3ヶ月で契約終了します（なので、解約申入れをしても3ヶ月分は賃料を払うことになります）。大家の方は、期間の定めが無い賃貸借契約になっても、上に書いたように、正当事由がある場合か、借主が背信的な契約違反行為をした場合でないと、解約できません。

賃料の交渉

賃貸の更新契約直後の家賃交渉は可能かどうかについて

現在、家賃管理費合わせて6万円のアパートに10年住んでおります。2階建てアパートで、私はそこの1階の角部屋に住んでいるのですが、最近ふと賃貸物件のサイトを見たところ、私のアパートの逆側の1階角部屋で間取りも全く同じ部屋が家賃管理費合わせて5万6千円で掲載されていました。おそらく昨年、道路を隔てて真向かいに8階建ての大きなマンションが建ち少し日当たりが悪くなったことも影響しているのだと思いますが、昨年11月にすでに更新契約を結んでいる状態で今から家賃の値下げ交渉をして応じてもらえる可能性はあるでしょうか？また、家賃交渉は不動産管理会社か大家さんのどちらにお話しするべきでしょうか？よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

交渉に応じる応じないは自由なので相手しだいです。賃料減額調停を申し立てて、和解が整わなければ賃料減額訴訟をすることができます。実際に、現在の賃料が高いか安いかは物件によって異なるので、賃料が高いと思って賃料減額の調停や訴訟をしたが、裁判所で賃料の鑑定を取ってもらったら、むしろ、賃料が安いという結果が出たということもあります。管理会社は、大家に雇われた仲介人なので、管理会社を介さずに直接大家と交渉することは構いませんし、逆に、管理会社を介して大家と交渉するのは構いませんが、調停や訴訟などの裁判手続では、相手方当事者は、大家になります。

通常訴訟

理由を書かずに請求額を増やし、訴えの拡張的変更を行うこと

不法行為に基づく損害賠償請求の訴え（精神的損害）で、損害額を３百万円として、その一部である１百万円を請求したとします。その後、訴えの拡張的変更を行い、請求額を２百万円としたいとき、拡張（増額）する根拠・理由を書面に記載する必要はありますか？それとも、単に増額したことが示されるだけで足りますか？請求原因を増やすこともできるのですが、上記の訴訟が終了後に新たな請求原因でまた提訴しようと思っているので、上記の訴訟では、請求原因は訴状時から変更しないつもりです。理由を書かずに請求額を増やすことは可能かということを、ご助言いただければ幸いです。

回答

ベストアンサー

「可能」というのが、どういう意味なのかにもよると思いますが、訴えの変更として書面を出すことはできます。ただし、損害賠償請求では、損害の存在も原告に証明責任があるので、損額の額がいくらであるということも当然原告に証明責任があります。なので、単に請求額だけが提示されても、その額についての証明が無いと裁判所が判断すれば、その請求額が認められないということになります。逆に、今までしてきた主張・立証でその拡張した金額も十分にカバーされているというのであれば、特に必要はないということになります。

欠陥住宅

重要事項説明書のアスベストの使用有無の記載につきまして

重要事項説明書についてお伺い致します。アスベストの使用の有無が分かればそれを記載すると思いますが分からなければ記載しなくても良いのでしょうか。今回重要説明事項書には「不明」と書いてありました。ですので施工会社に問い合わせした所、建築主か管理組合に聞いて下さいとの回答を頂きました。施工会社は回答出来ないのでしょうか。ご回答宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

新築でアスベストを使用したということは考えられないので、中古ということだと思いますが、施工会社は、当時、適法であった建築工法であれば、その何年か後に新所有者になった人に説明をする法的義務まではありません。最近の施工でなければ、正確なことは分からない場合も多く、ヘタに回答して、それが間違っていたときには責任問題になりますので、積極的に回答することは無いかもしれません。

契約の解除

賃貸借契約を合意解除した後に認められた占有期間を超えて居住していた期間の扱いについて

5年ほど前に建物明け渡し訴訟を賃貸人から起こされ、訴訟上の和解が成立し、賃貸借契約を合意解除した上で、その後、5年間従来の賃料の支払いを条件として、住み続けて良いという事になりました。そして5年経ち、昨年の9月末までが退去の期限だったのですが、引っ越し先がどうしても決まらず、結果的に家主と協議し、3カ月間猶予をもらい、12月末に転居しました。その期間の賃料は遅滞なく支払い続けました。この場合、和解調書に記載の期限を超え居住を続けた3カ月間についてはどういう扱いになるのでしょうか？不法占有ということになりますか？

回答

ベストアンサー

> 3カ月間猶予をもらっているので、双方の合意により決めたことなので不法占有ではありません。

名義変更

亡くなった父親が勝手に土地の名義を私にした場合の対処法

私は父親と仲が悪く若い頃に家を出ました。何十年か過ぎた辺りで固定資産税の通知が来るようになりました。調べてみると、勝手に土地の名義を私にされていました。家屋の名義は私の息子になっている様です。権利書等は一切ありません。こんな形で名義を変えられた場合、どうしたら良いのでしょうか?　県外に住んでいるので住む予定はありません。固定資産税を払い続けるだけになるのでどうにかしたいのです。身内は姉しかおらず、高齢なので記憶も曖昧で事実確認は難しいと思います。○固定資産税を払わずに済む方法は無いでしょうか?(土地等はいりません。)

回答

ベストアンサー

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で、固定資産税の土地家屋台帳に所有者として登録されている人であり、土地家屋台帳に所有者として登録されているのは、登記されている建物であれば、登記上、所有者として登記されている人です。すなわち、固定資産税の納税義務者は、登記で所有者になっているかどうかという形式だけで決まってしまうので、支払わなければ税金の滞納ということになってきます。質問者様に所有名義が移った登記原因が何なのか分かりませんが、そのような事実がないのであれば、登記原因（たとえば売買や贈与）自体がないということの確認を求める判決を取って、その判決を使って、真正な登記名義の回復という登記申請を登記所にするとかになります。前の所有者（父親？）の協力を得られるのであれば、判決がなくとも、真正な登記名義の回復の登記申請ができるかと思われますが、権利の登記の手続についての具体的なことは司法書士に相談してください。

建築

エアコンの重みで壁にヒビが入りました。

エアコンの重みで壁にヒビが入りました。エアコンの設置箇所から30cmほど離れた箇所にヒビが入っております。壁紙と石膏ボードにヒビが入りました。設置業者は施工不良ではなく、壁側に問題があったのだと主張しています。現在、設置業者がマンション管理会社に壁の不良について問い合わせをしている状況です。エアコンはネットの販売業者から購入し、販売業者の下請け業者が設置しました。設置会社、もしくは販売業者に対して責任をとってもらうことは可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

ここにエアコンを設置してくれと依頼するのは注文者なので、通常有する強度すら建物になかったのであれば業者に責任追及することは困難になります。設置業者にとって、そのエアコンを設置すると壁が落ちる危険性があることは簡単に分かるようなものであれば業者に過失（施工ミス）を認める可能性が高くなりますが、エアコン業者は建築業の専門家ではないので、どこまで判断できればちゃんとやったことになるのかは微妙です。そのエアコンの設置は材質が○○の壁には設置してはいけないというようなメーカー基準があり、○○の壁であることが明らかなのにあえて設置したというように業者の責任を容易に認定できるような場合でなければ、業者が示談に応じない場合、裁判沙汰にして請求するということになり、請求する質問者様の側で、建物や注文者のせいではなく、業者のせいでひびが入ったということを立証できるかどうかにかかってきます。415条で請求しようが、請負人の担保責任の636条で請求しようが、そこは変わりません。たとえば、636条では、「注文者は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」としています。つまり、そのひびが、注文者である質問者様が、ここにエアコンを取り付けてくれと指示した壁の性質や質問者様の指示によって生じたのであれば、質問者様は、修繕請求、損害賠償請求などができない可能性があります。立証とは、簡単に言えば、裁判官がそれを見て、ひびが入ったのは業者の施工ミスのためだという心証を得るような資料を出すということです。実際に訴訟になれば、建築の専門家などに依頼して、ひびが業者の施工ミスで発生したという調査をしてもらい、その調査結果（調査報告書のようなもの）を証拠として提出することになります。